[20/10/2005]

資料來源：中原（中國）地產研究中心

固定利率房貸謀求破繭而出

事件背景： 
      政策層面支持銀行態度積極市場外部條件趨好，固定利率房貸謀求破繭而出 
    【綜合新華社消息】8月中旬，央行發佈的《2004年中國房地產金融報告》中明確提到，“可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款”，引起購房者以及業內人士相當大的關注。這也是央行在金融報告中除取消預售之外的另一個重大提議。 
    《中國證券報》報導說，固定利率房貸對購房人規避未來風險是一個利好資訊。由於目前市場外部條件尚不夠成熟，四大商業銀行暫無推出固定利率房貸計畫。但幾乎所有的銀行均認為，從長期來看，商業銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。 
　

我們認為： 

1. 固定利率個人住房貸款是銀行根據對利率週期的判斷，向購房人提供一個利率報價，購房者按照這個利率（而不是央行利率）在約定的時間內還款，它不會隨央行利率的調整而變動。銀行為客戶發放固定利率並不意味著就不採用浮動利率，而可能只是增加一個銀行的房地產貸款品種，將固定利率作為浮動利率的補充，改善目前銀行低迷的房貸業務。 
   　

2. 目前銀行實行的個人房貸為浮動利率制，銀行發放的個人住房按揭貸款利率並不固定。如果央行對貸款利率進行調整，貸款購房人將在下一年度執行調整後新的利率。目前，央行對個人房貸利率實行下限管理，下限利率水準為相應期限貸款基準利率的0.9倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水準和內部定價規則。而在固定利率貸款制度下，銀行會和貸款人協商確定利率，並不受國家政策影響，有利於幫助貸款人規避利率風險。 
   　

3. 固定利率的優點是能規避加息風險。以今年的加息為例，今年3月，5年期及以上房貸利率從5.31%恢復至6.12%。以20年期50萬元的房貸為例，按照5.31%的原房貸利率計算，每月需還銀行貸款3386元；按照新房貸利率的0.9倍計算，購房人每月的月供為3442.26元，相當於每月多交56元。假設以後利率沒有任何變化，粗略地以20年為計算，則要多交1萬多元。但如果購房者一開始和銀行約定利率5.31%，那麼在20年內就可以按照固定不變的利率來交納房貸，不用多出1萬多元。反之，如果利率下調，購房者則要多出錢。而04年起美聯儲頻繁加息、中國大陸去年十月的首度加息、今年三月的再次加息，都說明了中國甚至是全球處於一個加息週期。由此可見，此時若銀行發放固定利率，對購房者來說對其規避加息風險有一定利好。 
   　

4. 銀行為了規避自身的風險，可能採取多種形式發放固定利率房貸。一、由於目前的利率水準處在13年來的最低點，使得加息的預期強烈，所以一旦銀行發放固定利率，為了規避其自身的風險，一般會將該固定利率的利率標準定得比目前央行規定的利率高，這取決於銀行對國家經濟走勢的綜合評估。二、如果實行固定利率，也很有可能出現一種這樣的情況：並不是整個貸款期都是固定利率，銀行為了規避風險，可能會與貸款人約定一段時間，如10年期房貸就約定三至五年的利率固定期。這意味著，買房人和銀行未來都將面臨兩種可能：在固定期限內，央行上調後的利率超出銀行利率報價，那麼買房人受益，銀行吃虧；反之，則買房人吃虧，銀行獲利。 
   　

5. 購房者選擇哪種房貸應主要參考三個因素：一、對未來經濟趨勢的綜合評判。二、銀行給出的固定利率的標準值。三、銀行發放固定房貸的形式，其利率固定期處在哪個時間段，是處於加息週期還是減息週期，以及這個利率固定期的長短。但是由於購房者屬於資訊弱勢群體，從目前購房者的個人專業水準來看，很難比較準確預測到未來房貸利率的變化。總之，購房者須認真分析，理性選擇適合自己的一種貸款方式。 
   　

6. 固定利率主要是銀行改善房貸業務的一種手段，對房地產行業本身的影響不大。銀行發放固定利率就是為購房者多提供了一種選擇。而且其發放固定利率可能採用許多方式規避其自身的風險，這些風險可能就會轉移到購房者身上。同時，實行固定利率並不意味著房貸利率降低。所以，購房需求並不會因為固定利率的出現而改變多少。

-以上資料僅作參

資料來源：http://ccpr.centaline.com.cn/3text2.aspx?i=1751 (2005年10月20日11:23PM)