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研究三部110新聞評論之
深圳地稅局通告深圳市開徵土地增值稅
事件描述：
深圳市地稅局今日在深圳各大報紙媒體發出“關於我市開徵土地增值稅通告”，通告規定我市從2005年11月1日起開始徵收土地增值稅。
我們認為：
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深圳市在8月已傳將徵收土地增值稅，並誘發華僑城、招商、萬科等地產上市公司的股票價格集體下跌，我們對此已有相關評論。
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此次通告已經明確了土地增值稅的徵收管理方式、計稅依據和有關免稅規定。由於許多房地產企業在轉讓房產的過程中採用的是預售制度，而其計稅依據（轉讓房地產所取得的增值額）要在專案全部竣工結算時才能得出，所以對房地產開發企業採取的是預征的徵收辦法。採用的是差別稅率，一是對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5%預征，按月計征。在專案全部轉讓後仍按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規定的累進稅率》中規定的累進稅率計算“多退少補”。
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非房地產企業和個人轉讓房地產（包括自建的），實行的是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規定的累進稅率，具體方法如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額
50%土地增值稅稅額＝增值額
× 30%
（二）增值額超過扣除項目金額 50%，
未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額
× 40%－扣除項目金額 × 5%
（三）增值額超過扣除項目金額 100%，
未超過200%的土地增值稅稅額＝增值額
× 50%－扣除項目金額 × 15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額＝增值額
× 60%－扣除項目金額 × 35%
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除了此前在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中對“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的”實行免稅規定外，此次通告再次增加了相關的免稅優惠，對“個人轉讓普通標準住宅（即指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅）免征增值稅，而對於個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超過5年（含5年）的免征，不滿5年滿3年的，減半徵收。也就是說，個人轉讓未滿3年的別墅、酒店式公寓、度假村，需按累進稅率，全額徵收土地增值稅。
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此次土地增值稅的重新開徵，對房地產開發企業轉讓的房地產差別對待，普通標準住宅的預徵稅率比別墅、度假村、酒店式公寓的低，也是鼓勵中低端住宅的出現，限制開發企業為了追求高利潤而大量開發高檔住宅。但是，其真正能達到的效果應該不大，如開發企業在9月的銷售額為1000萬，如果它轉讓的是標準普通住宅，則應該在10月繳納1000萬*0.5%=5萬，而如果轉讓的市別墅、度假村、酒店式公寓，其應交納的稅款為：1000萬*1%=10萬。由此可以看出，相對開發企業開發別墅、度假村、酒店式公寓所能取得的高額收益來說，其比標準普通住宅多繳納的稅額是微小的。而徵收增值稅，無疑會增加開發商的開發成本，房價也會因此而被抬高。
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對於個人轉讓房產徵收增值稅，其徵收的方法和所起到的作用和營業稅類似。但是土地增值稅是按增值額徵收，相比營業稅來說不算徹底，其中可以存在很多的灰色地帶，對投資者的打擊作用相對有限。但對投資者而言始終是一個震懾作用。
此外，除土地增值稅外，地稅局從2005年11月1日起也開始恢復徵收教育費附加，即從2005年11月1日起（費款所屬期），對在我市轉讓房地產（房屋和土地）的單位和個人，以其實際繳納營業稅的稅額為計征依據，按3%的附加率計征教育費附加，與營業稅同時繳納。
研究三部D.A工作室
2005.11.3
附相關法規檔（3則）
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中華人民共和國土地增值稅暫行條例：中華人民共和國國務院令第138號
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中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
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深圳市地方稅務局關於恢復徵收房地產：轉讓教育費附加有關問題的通知
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附相關法規檔（3則）
中華人民共和國土地增值稅暫行條例
中華人民共和國國務院令第138號
一九九三年十二月十三日
第一條 為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和
個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除專案金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除專案金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除專案金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除專案金額200％的部分，稅率為60％。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；
（二）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關徵收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，並協助稅務機關依法徵收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的徵收管理，依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費徵收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。
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中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
財政部發佈
一九九五年一月二十七日
第一條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規定，制定本細則。
第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬於國家所有的土地。
第四條 條例第二條所稱的地上的建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
條例第二條所稱的附著物，是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人，包括個體經營者。
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除專案，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發專案實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發社區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發社區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發專案發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發專案有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的５％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的１０％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計２０％的扣除。
第八條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算專案或核算物件為單位計算。
第九條 納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額５０％土地增值稅稅額＝增值額×３０％
（二）增值額超過扣除項目金額５０％，未超過１００％的土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除項目金額×５％
（三）增值額超過扣除項目金額１００％，未超過２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除項目金額×１５％（四）增值額超過扣除項目金額２００％土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除項目金額×３５％公式中的５％，１５％，３５％為速算扣除係數。
第十一條 條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和２０％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和２０％的，應就其全部增值額按規定計稅。
條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。
第十二條 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。
第十三條 條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價款的行為。
條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。
條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除專案金額。
轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
第十五條 根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程式辦理納稅手續：
（一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。
（二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
第十六條 納稅人在專案全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該專案全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
第十七條 條例第十條所稱的房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，是指向房地產所在地主管稅務機關提供有關房屋及建築物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。
第十九條 納稅人未按規定提供房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關資料的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規定進行處理。
納稅人不如實申報房地產交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進行處理。
第二十條 土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月１日國家公佈的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。
第二十一條 條例第十五條所稱的各地區的土地增值費徵收辦法是指與本條例規定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等徵收辦法。
第二十二條 本細則由財政部解釋，或者由國家稅務總局解釋。
第二十三條 本細則自發佈之日起施行。
第二十四條 １９９４年１月１日至本細則發佈之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算徵收。
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深圳市地方稅務局關於恢復徵收房地產
轉讓教育費附加有關問題的通知
深地稅發
【2005】516
2005-11-1
稅務登記分局、各區局、各稽查局：
根據《國務院關於教育費附加徵收問題的緊急通知》（國發明電〔1994〕2號）和《深圳市人民政府關於對我市房地產轉讓恢復徵收教育費附加有關問題的通知》（深府〔2005〕184號）的規定，我市從2005年11月1日起，恢復徵收房地產轉讓的教育費附加，具體規定如下：
一、恢復徵收時間
從2005年11月1日起（費款所屬期），對在我市轉讓房地產（房屋和土地）的單位和個人，以其實際繳納營業稅的稅額為計征依據，按3%的附加率計征教育費附加，與營業稅同時繳納。
二、徵收範圍
根據《國務院關於外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費費、營業稅等稅收暫行條例有關問題的通知》（國發〔1994〕10號）精神，對外商投資企業和外國企業暫不徵收教育費附加。外商投資企業和外國企業的界定以營業執照為准。
三、徵收管理方式
（一）納稅人自行申報繳納費款：從2005年11月1日起，納稅人轉讓房地產的，應在次月規定的納稅申報期限內向房地產所在地的區局（稅務所）申報繳納營業稅的同時一併申報繳納教育費附加。
（二）委託國土房管單位代征費款：對由國土房管單位代徵稅款的房地產轉讓行為，從2005年11月1日起由國土房管單位代征營業稅的同時一併代征教育費附加。繳費義務發生時間為國土房管代征單位受理產權過戶申請資料的當天。
四、《深圳市地方稅務局轉發深圳市人民政府關於促進我市房地產市場發展的若干規定的通知》（深地稅發〔1995〕376號）第三條規定停止執行。
五、各區局應將上述規定及時告知國土房管稅收代征單位遵照執行。
二○○五年十一月一日
-以上資料僅作參
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