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研究三部110新聞評論之
國土房產局“關於進一步規範我市商品房銷售行為的通告”
事件描述：
市國土資源和房產管理局日前發佈通告，再度出臺四條措施，進一步打擊非法炒房，調控近期房價的過快上漲。
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關於進一步規範我市商品房銷售行為的通告 |
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來源：市國土房產網
文號： |
為規範我市房地產市場秩序，打擊非法炒房行為，保障房地產買賣雙方的合法權益，現通告如下：
一、房地產開發企業與購房者簽訂的“認購書”，應使用全市統一的示範文本，並通過“深圳市一手房網上銷售系統”下載
。“認購書”簽訂後，不得隨意變更或解除。
二、商品房專案取得預售許可證後，必須全部即時上網公開銷售。“深圳市國土資源和房產管理局房源公示系統”中待售的房源，房地產開發企業不得無故拒售。
三、房地產開發企業不得採取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式。
四、嚴禁“炒賣樓花”行為，房地產經紀機構不得代理銷售尚未辦理《房地產證》的二手房。
五、本通告發佈後，主管部門將組織專項檢查，發現房地產開發企業、房地產經紀機構存在違規行為的，主管部門將暫停其銷售（交易）系統，並依法進行處罰。
特此通告。
二OO五年十一月十一日
我們認為
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該通告共有四項措施，都是針對房地產的銷售行為。旨在規範市場秩序，打擊炒房行為。之前房地產研究中心也就囤積房源、哄抬房價的行為提出了四項措施
( 詳見11月2日的“110評論”)，此次通告中的四項措施，有些與房地產研究中心的建議不謀而合。
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通告第一條是“認購書”應使用全市統一的網上公示的文本，並且簽訂後不能隨意變更或解除。這項措施一方面是為了防止認購者在“認購後，在簽訂商品房預售合同之前這一時間段內將房源轉手給他人的炒作行為”，配合之前的《關於規範我市房地產市場秩序嚴禁非法炒賣房地產的通告》（深國房告〔2005〕2號）中，“房地產開發企業在簽訂《房地產買賣合同》十五日內，必須到房地產登記部門辦理合同備案手續”，以及“《房地產買賣合同》備案後，房地產登記部門不予辦理解除合同備案手續”等規定，國土部門意在從簽訂認購書到簽訂銷售合同再到辦理房產證都必須是同一個人，從技術上杜絕了炒樓花的可能。
另一方面，“認購書”必須在網上下載“統一文本”，此前我市房地產銷售中使用的認購書是發展商單方面制定的，購房者可選擇的空間小。此次全市統一示範文本的出臺，有利於平衡買賣雙方的權利。使得此前許多開發商的認購書中都有一些對買房者不利的條款,通過借助開盤那天的搶房心理使得消費者無暇顧及便簽字的欺騙手段無以遁形。
此外，“認購書”統一網上下載的方法，也便於及時監控到市場真實的銷售情況。
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通告第二條中規定“商品房專案取得預售許可證後，必須全部即時上網公開銷售”。在這裏其實要注意兩個詞“全部”、“即時”，此條措施其實限制了“開展認籌，提前交認籌金”這種囤積房源、借機炒作，變相融資的銷售手法。此前在三級市場也頻繁出現某些樓盤未正式銷售已有房源供應，實為“炒籌”的現象。而配合此前在“《關於規範我市房地產市場秩序嚴禁非法炒賣房地產的通告》（深國房告〔2005〕2號）”中規定，“房地產開發企業在未領取《房地產預售許可證》前發生“內部認購”、“內部認籌”、“內部登記”等行為的，由主管部門責令其限期改正、給予年審扣分、暫停相關業務的處理，並視情節依法進行查處”的規定，使到“炒作”的管道進一步被堵死了。
但在規定中，並沒有規定達到什麼樣的工程進度或建築標準就需要申請預售許可證，也就是說並沒有規定達到預售條件的商品房必須去申請預售許可證，而從申請預售許可證到房產管理局審批下來的週期並不長（一般需要半個月左右），這不排除對於分期開發的專案，即使達到了預售條件也暫不去申請預售許可證，而是等到客源積累到一定程度，或市場發展到一定程度時，才去申請預售證的“變相囤積房源”現象產生。
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第三條是房地產開發企業不得採取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式，即此前開發專案在取得‘預售證’前先提前登記，拿到證後再認籌、交認籌金，等累計的一定量後，但只拿出部分單位出來，卻集中所有已交認籌金的客戶抽籤選房”，這一招被市場“屢試不爽、百‘驗’成金”的造成市場熱銷，最終達到拉高房價目的的行銷模式已壽終盡寢。而配合此前從10月起所有預售商品房都須“明碼標價”規定的落實，限制了賣方的銷售手段，保護買方的利益，增加房地產銷售中的透明度，而開發商難以人為的控制房價走勢。
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第四條“房地產經紀機構不得代理銷售尚未辦理《房地產證》的二手房”，與第一條的意圖一樣，即禁止在拿到房產證之前炒賣房產。所不同的只是對各時間段的炒賣行為限制，第一條是在認購後到簽訂預售合同這一時間段，第四條是簽訂預售合同到拿到房產證這一時間段。措施從簽訂認購書到拿到預售證這段時間的轉手、炒作行為都進行了限制，而配合此前的兩年內全額徵收營業稅措施，在規範市場的同時，使得炒房者的風險和成本增加，使得“炒賣行為”無機可乘。
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這次國土和房產管理局出臺的《通告》中的四項措施都可以起到規範商品房銷售行為，整頓房地產市場秩序的作用。第一條“統一認購書文本”和第四條的“禁止炒賣樓花”
是針對炒房者的，意在打擊商品房拿到房產證之前的炒賣行為，與打擊拿到房產證之後炒賣行為的營業稅政策有異曲同工之妙。
第二條“禁止囤積房源”和第三條“禁止分期銷售”是針對開發企業的，打擊通過行銷手段炒作以達到抬高房價、爭取最大利潤的行為。這兩條措施相對前兩條來說，政府操作起來難度較大，如果政府實施得力，對開發商和仲介商都會有不小的影響，並會催生更多的行銷手段。
而通過上述行政措施的具體落實實行，近階段樓市增長加快的投機行為以及部分地區增漲過快的房價預計將得到緩和。
研究三部D.A工作室
2005-11-14
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2005年深圳樓市政策一覽
1、整頓房地產廣告。2005年3月底市政府出臺了《深圳市房地產廣告專項整頓方案》，全面開展房地產廣告專項整治，規定凡未取得商品房預售許可證的樓盤一律不允許發佈任何形式的銷售廣告。
2、禁止“認籌”。3月31日，深圳國土資源和房產管理局宣佈：4月1日起禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展“認籌”活動。4月1日前未取得預售許可證已進行“認籌”活動的樓盤立即停止認籌，責令開發商退還誠意金。
3、嚴禁非法炒房。4月4日，《關於規範我市房地產市場秩序嚴禁非法炒賣房地產的通告》頒佈嚴查無證樓盤變相銷售，在網上啟動商品房房源資訊公示系統和商品房成交資訊公示系統，為置業者提供全面、及時、準確的市場訊息。
4、全額徵收營業稅。6月3日，地方稅務局、財政局、國土資源和房產管理局，出臺了《關於加強深房地產稅收管理的通告》，6月1日起個人購買住房(包括普通和非普通)在2年內轉手交易的，按實際銷售全額依5%的稅率繳納營業稅。
5、明確普豪之分。6月初，深圳對普通住宅和豪宅的認定標準作出規定。普通住房應同時滿足以下條件：社區建築容積率在1.0以上，單套住房建築面積144平米以下(含144平米)，成交價格低於同級別土地上住房均價1.2倍以下。
6、提高房地產行業門檻。7月28日深圳市國土房產局行政許可實施辦法正式施行，多層商品房封頂才能預售，高層完成三分之二結構工程方能預售。
7、預售房明碼標標價。深圳物價局在9月29日發佈《關於對房地產開發經營企業實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知》。10月8日開始，物價局準備對房地產行業展開檢查。
8、徵收土地增值稅。從從2005年11月1日起，深圳市地稅局“關於我市開徵土地增值稅通告”，通告規定開始徵收土地增值稅。
-以上資料僅作參
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