股市效應，地產受惠
早前恆生銀行獲批合格境外機構投資者(QFII
)的資格，成為首間香港銀行可為零售投資者提供賣買內地A股(包括上海及深圳)的服務，單從這次A股服務來看，最低投資額達10萬美元，對小投資者的吸引程度不大，而且投資規範繁多，如資金匯出需要長達一年，短期內投資A股市場難以在香港成為大熱。
然而，隨著中國金融市場逐步開放，港人接觸內地A股市場的機會便越大，中長期A股股票必會成為港人其中一種經常性的投資工具，而房地產從跟股票市場互惠互利的關係中，也會得到受惠。
短線資金被抽走，長線資金互流通
由於港人在深圳工作及置業的比例仍比上海為高，故此文件會集中探討深圳A股市場。
深圳房地產一向是港人在深圳投資的重點項目，而24小時通關、深圳地鐵以及西部通道通車，更加大了深圳樓盤投資的吸引力，將港人在深圳購買物業的數字推向近年高峰。不過，隨著深圳A股市場的開放，部分原本投資房地產的資金將無可避免被股票市場抽走，影響港人對深圳物業的需求，但長遠而言，當A股市場漸趨成熟，資金可望在兩者之間穿插，互相流通，反對物業市場有利。
港人熱愛投資深圳物業，除了回報率吸引之外，主要是因不需繁複手續，也不需親自上深圳打點一切，物業出租後便可收到穩定租金，比起在深圳經營零售、製造業等，物業市場明顯是較為適合一般投資者。但投資股票同樣擁有這些優點，甚至透過買賣不同類別的股票，投資者可達到風險分散的效果，比物業市場更勝一籌，所以A股市場在進入港人視線範圍的初期，會抽走部分物業市場的資金，減低物業市場的需求。
但當A股市場逐漸步向成熟時，基於股票及物業市場對市場消息反應不一，
資金便會在兩者之間運轉，達至互惠互利的作用，舉例如利息有下調的機會時，投資者先會買股票，有謂股票市場永遠比經濟走快半年，消息會先在股票市場上反映，而當投資者在股票市場上有所獲利後，資金便會轉向物業市場，推動物業的交投量及樓價向上，所以A股市場的開放長遠會有利物業市場。
互補不足，相得益彰
除了整個A股市場的開放對物業市場的影響之外，本文章還嘗試分析房地產股票與物業市場的關係，結果顯示兩者之間可互補不足，而港人投資房地產股票也可提高深圳發展商的知名度，有助增建港人在深圳置業的信心。。
投資物業的好處是租金回報穩定性高，撇除了租戶欠租的風險，業主每月幾乎可穩收租金，另外，投資物業也有很可觀的租金回報率，以一個價值40萬元的深圳口岸500呎單位為例，每月租金大約2500元，回報率達7.5%，比起香港物業大約只有3-5%為高。
除了直接購買物業外，港人也可透過投資股票，踏足內地的房地產市場，在恆生銀行未獲批QFII之前，港人只可投資深圳B股市場，但B股市場只有四隻地產股票，覆蓋度不足，難以滿足投資者的需求，相反深圳A股市場的地產股票數量則有23隻，投資者有較多的選擇。(表一)
相比起直接買入物業，投資股票有一大優勢，便是股票的流動性遠較物業為高，投資者只須撥一個電話，便可輕易地沽出股票，相反沽出物業的手續便繁複多，整個賣買程序最快也要數個星期才可完成，對於國內以一手為主導，二手市場仍處於嬰兒階段的房地產業來說，沽出物業所需的時間便更長。
從以上的分析來看，物業及股票市場各有其優點及缺點，兩者存在互補不足，相得益彰的局面，港人可投資深圳A股的同時，並不會與物業市場產生競爭，直接買入物業適合要求穩定回報以及擁有足夠資金的人，相反股票市場適合資金不足、對資金流動性較為注重的人，而對於既要穩定回報，也追求資金流動性的人士，則可同時投資房地產及股票市場。
認識A股市場，增加品牌知名度
股票市場不僅為港人提供多一個投資渠道，也增加了港人對地產公司的認識，賣買股票不是人云亦云的活動，需要投資者徹底了解及分析公司的資料，過程中將有助增強地產公司在港人心目中的地位，而品牌的高與低往住便是港人在國購買物業的一個重要指標。
深圳樓盤到香港發售的時候，往往也會強調發展商的實力雄厚，如現時正在香港熱銷的城市天地廣場，也一而再的強調發展商為香港的上市公司漢國置業，證明港人在購買內地物業時對發展商的實力非常重視。然而港人認識的深圳地產商不多，頂多也是萬科、華橋城等，對大部分的中小型發展商更是一無所知，A股市場的開放，將會提高深圳地產商的知名度，增加樓盤的銷售額。
另外，港人在買賣股票後，喜愛與親朋戚友談論及交流一下心得，當A股市場在香港漸漸得到認同後，這個現象也會席捲至A股市場當中，具實力，深得投資者擁戴的公司，在香港的知名度會大增，香港的例子有新鴻基及長實等，除了股票得到投資者的垂青外，市民在買樓時也會較傾向選擇名牌的地產商，這將有利於名牌發展商，進一步搶佔港銷市場。
股票跟物業市場是兩種各有特性的投資工具，各自適合不同需求的投資者，股票市場不但不會搶走一批原本以投資收租為主的港人，影響物業市場的需求，反而促進了兩者的發展，投資地產股票的投資者也可同時購入物業收租，兩者存在互惠互利的局面。
表一
深圳房地產公司概覽
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公司代碼 |
公司名稱 |
所屬行業 |
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000002 |
萬科企業* |
房地產開發與經營 |
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000006 |
深圳市振業(集團) |
房地產開發與經營 |
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000007 |
深圳市賽格達聲 |
房地產開發與經營 |
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000014 |
沙河實業 |
房地產開發與經營 |
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000024 |
招商局地產控股* |
房地產開發與經營 |
|
000029 |
深圳經濟特區房地產(集團)* |
房地產開發與經營 |
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000031 |
深圳市寶恒(集團) |
房地產開發與經營 |
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000042 |
深圳市長城地產(集團) |
房地產開發與經營 |
|
000046 |
光彩建設集團 |
房地產開發與經營 |
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000049 |
深圳市萬山實業 |
房地產開發與經營 |
|
000402 |
金融街控股 |
房地產開發與經營 |
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000502 |
恒大地產 |
房地產開發與經營 |
|
000505 |
海南珠江控股* |
房地產開發與經營 |
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000511 |
瀋陽銀基發展 |
房地產開發與經營 |
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000546 |
吉林輕工集團 |
房地產開發與經營 |
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000558 |
萊茵達置業 |
房地產開發與經營 |
|
000592 |
福建省昌源投資 |
房地產開發與經營 |
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000608 |
廣西陽光 |
房地產開發與經營 |
|
000616 |
大連億城集團 |
房地產開發與經營 |
|
000628 |
成都倍特發展集團 |
房地產開發與經營 |
|
000667 |
名流置業集團 |
房地產開發與經營 |
|
000514 |
重慶渝開發 |
房地產 |
|
000889 |
秦皇島渤海物流控股 |
房地產 |
資料來源:
深圳股票交易所
*者為同時在深圳B股市場掛牌公司
-以上資料僅作參
