自由行一周年: 更好把握機遇

上年七月自由行實施以來，內地市民到香港旅遊數字不斷增加，過去一年，共有二百六十萬名內地旅客透過自由行訪港，按每名旅客在港平均消費六千元計算，估計為本港帶來一百五十六億元的收益……

旅遊業在自由行刺激下雖然全面向好，但旅遊業只佔香港本地居民生產總值一小部分，當中自由行所帶來的收益便更小，單靠旅遊業的支持，香港經濟難以在短短幾個月扭轉乾坤，促使香港經濟反彈的主要原因其實是樓市的復甦。

過往樓價每下愈況打擊了港人對樓市的信心，但內地人士卻熱衷於香港物業，以實際行動投以香港樓市信心的一票，重燃起港人置業的信心，刺激樓市大幅上升，帶來了財富的效應，香港經濟也因而受惠。

內地客買樓，心理作用大於實際作用

市場上最早被廣泛報導，關於內地客到香港買樓的事件發生於上年八月中旬，一名內地投資者斥資264萬元買入上水彩蒲苑5個居屋單位收租，264萬元算不上是大額投資，但事件卻肯定了內地客源在香港外銷市場中絕不可被忽視。

自此以後，內地客每一宗成交也受到密切注視，表一列出了2003年下半年內地客購買香港物業一覽，當中可見內地人士置業地區遍佈港九新界各處，其中新界西北如上水、元朗以及九龍塘、紅磡均為他們熱門置業地區，而物業類型方面則以豪宅和九鐵沿線物業較能得到他們的垂青。

內地人成交數字及金額隨著自由行省份的增加不斷上升，但從實際的效益來看，自由行並不是什麼舉足輕重的政策，比起香港樓市整體成交比例，內地客只佔不足5%，然而，透過發展商、代理商及傳媒的大肆宣傳下，自由行成了香港樓市的靈丹妙藥。

03年下半年大量國內人到香港購買物業，這是鐵一般的事實，但是真正經自由行來港置業的卻未有如市場上所報導的那麼多，事實上未有自由行時，不少國內人也會來港購買物業，但多以商務為理由來港，而且當時香港樓市暢旺，國內人買樓並未有新聞價值，市場上報導少之有少。

但03年香港樓市跌入谷底，自由行的實施正好為香港樓市提供一個炒作機會，無論是否自由客，是真正成交或只是意向選購，發展商也會為傳媒提供消息，代理商也積極地組織內地人睇樓團，務求製造出國內人到港置業的新趨勢。

此一技倆達到了意想不到的效果，看在港人眼中，內地市民龐大的消費能力使人驚訝，港人開始意識到單靠本身力量，香港樓市難以擺脫低迷的困局，依靠著國內龐大的客源，香港樓市才有復甦的希望，港人對樓市的信心也穩固了不少，對物業的需求也逐步釋放出來。

豪宅先行，帶動樓市復甦

自由行為港人打下了一支強心針，但需求並未一下子爆發出來，由於內地客主要是垂青豪宅物業，自由行的概念首先便在豪宅市場上反映，加上不少豪宅新盤如貝沙灣南區、君頤峰等也相繼推出，刺激買家入市的意慾，03年8月份一二手豪宅共有171宗成交，較7月份的165宗上升3.6%，比02年同期的150宗更大幅上升14%。

需求一下子增加幾倍，導致豪宅市場出現了供不應求的局面，豪宅樓價不斷被推高，發展商也因樓價升勢過急而拒絕一窩蜂推出樓盤，冀望遲些樓價更高時才發售，令到豪宅供不應求的問題更加嚴重。

有謂豪宅是樓市的火車頭，在豪宅市場的帶動下，中細價樓宇的需求也開始浮現出來，SARS積累下來的購買力、樓換樓的業主、首次置業及投資者，這些需求集合起來，製造了一個龐大的需求，香港樓市開始了久未出現的牛市，香港樓市上年7月至今年6月成交量錄得近11.6萬宗，較上年同期7.3萬宗大幅上升58%，至於登記金額方面則錄得2926.2億元，較去年同期的1517.3億元急升93%。

自由行為香港樓市帶來心理上的作用大於實際，發展商及代理商至目前也只是利用自由行作炒作，並未有效利用自由行的優點，轉化成實際的需求，但隨著自由行的省份不斷擴大，自由行對香港樓市帶來的效益實不止於此。

酒店租金狂升，分時度假成兩全其美方法

自由行對香港的旅遊業貢獻不少，但自由行省份不斷的增加，增添了香港這個彈丸之地的負荷，酒店房間嚴重不足，租金大幅上升，一間三星級酒店房間由SARS期間三四百元一晚升至現時約一千元水平，個別四五星級酒店更升至近二千元，對於不少內地遊客來說，這絕對是一個難以負擔的價錢，不少內地遊客因此只到香港小遊一天，沒有住宿便轉至澳門及深圳等地，間接減低了自由行的效益。

雖然未來數年相繼有不少酒店落成，但隨著迪土尼等大型項目完成，遊客對酒店住宿需求只增不減，酒店租金仍難以大幅下跌，解決不了內地遊客的難題，市場上始終存在一批對低價酒店的需求。

早前中國房地產開發集團向香港特區政府提出購入空置居屋，以發展「分時度假」業務的建議，不過礙於當時樓市欠佳、自由行數量未及現時以及其他技術問題，香港政府並未採立。

不過現時自由行一天遊香港的情況越來越嚴重，香港白白損失了旅客多留兩天的收入，為了對症下藥，香港政府可再考慮利用二萬多個空置居屋解決此問題，除了內地發展商外，香港發展商也可加入分時度假的業務，純以住宿、並未有任何設施的居屋，其租金比一般酒店平約三至五成，其服務對象並未會跟酒店重疊。

採用分時度假，一方面可解決二萬多個空置居屋，既可減少政府財赤問題，也可讓政府完全退出香港樓市所扮演的角色，另一方面內地旅客停留香港時間增長，對香港旅遊及零售等更是百利而無一害。

香港經濟增張迅速，樓市更於一年內升越50%，香港樓市的投資價值在內地人心目中已增加了不少，早前一名國內廠家以9000萬元大手掃入四伙畢架山一號三期便可一見，香港發展商應進一步把握此機遇，減少利用自由行作炒作，推出更有效的計劃吸引內地買家。

  

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