地產信託基金: 投資者興趣大，地產商顯消極

地產信託基金(以下簡稱為REITs)，早在60年代已經於美國出現，但直至近幾年，REITs才在亞洲盛行起來，REITs現時已在世界十數個地產業成熟的國家裹盛行，而作為世界上其中一個房地產業最蓬勃的城市，香港在這方面仍處於起步階段，不過，隨著房委會分拆出售轄下零售及停車場設施，香港首只房地產信託基金有望於下年四月推出，象徵著一種低風險、高回報的地產投資產品即將在香港誕生，小市民可參與大型房地產項目，共同分享房地產增長帶來的成果。

REITs是一種集中投資者資金並投資在物業或地產專案上的產品。REITs運作就像一般單位信託基金，所不同的是REITs投資項目為一系列有長期穩定租金回報的優質物業，如甲級寫字樓、豪宅或旺區的商場。另外，REITs最吸引之處，是其回報率甚為豐厚，以美國為例，REITs由1993年12月至2003年1月期間的平均年度股息率達6.96%，較十年期美國政府債券（5.86%）、標準普爾指數公用股(4.45%)及標準普爾500指數(1.79%)為高。而且REITs將每年90%或以上盈利以現金紅利回報投資者的話，則無需繳交公司所得稅，這就避免了對REITs 和股東的雙重所得課稅，因此REITs的回報特別高。

雖然REITs的好處多不勝數，但香港即將推出的首只REITs不是來自私人地產商，而是來自政府的房委會，由於新興建的居屋數目下跌，房委會收入大減，包裝轄下零售及停車場設施，以REITs形式推出便成了其新的收入來源，預料借著房委會的名字，將會有不少香港市民爭相認購。
　

REITS填補物業投資市場的空白

香港物業市場在過去一年狂升，擁有物業的固然高興，但香港人將畢生積蓄投放在自住物業身上，想要拿出更多金錢投資其他的物業能力不大，雖然過往一年房地產價值不斷上升，但礙於自住的關係，物業未會出售，物業只限於帳面升值，大部分港人未有得到實質的益處。

除了直接買入物業之外，投資者還可選擇買入地產公司股票，一方面股票投資金額較為靈活，小投資者不需要龐大的金錢也可以買入實力雄厚公司的股票如新鴻基(016)，另外，股票「套現」的能力也遠較為放售物業快，減少了大量不必要的風險。

然而，投資地產股票也有其弊處，其投資回報及風險較難預測，除了公司本身業務受著不少因素影響之外，管理層決定派息多少，會否投資地產以外的業務，也全是未知之數。投資者買入地產股票，但未必可以獲得真正來自地產原素的回報。最典型的例子是新世界發展，近十年來公司不斷發展公共交通、基建以及電訊等多元化業務，以致負債大幅增加，增加了投資者的風險。基於以上種種原因，投資者對擁有純地產概念、風險低及回報穩定特質的投資產品需求十分之大。

經濟復蘇時，房地產價格也會隨之而上升，可惜價格上升所帶來的利益並不是平均分佈，正如上文所說，由於缺乏資金的關係，小市民難以買入豪宅物業、旺區商鋪及甲級寫字樓等，但這些正是經濟復蘇時升值潛力最卓越的物業，小市民未有實力買入，而最終得益者是那些具實力的投資者以及大財團。

REITs的產生便正正可減低此問題的嚴重性，尤其對於香港這個以房地產業作為經濟發展支柱的地方，REITs可讓小市民以小量金錢，投資於市場上各類型的物業，共同分享經濟復蘇的成果。

另一個更為進取的方法是允許港人的強積金投資在REITs的身上，這對投資者及房地產市場而言絕對是百利而無一害的，強積金覆蓋的層面是香港所有的工作人士，允許強積金投資在REITs，簡單來說便是所有港人也能夠受惠於房地產市場的升值。

由於REITs集中了投資者大量的資金，成為了物業市場上一個新的大買家，借鑒其他國家REITs的經驗所得，REITs在購買物業時並不會只買數十個住宅單位、或是一兩個鋪位，而是整幢住宅或整個購物中心，所以REITs的一舉一動均會為物業市場帶來具大的震撼力，REITs的產生將會進一步推動香港物業市場的發展。
　

香港地產商沒有成立REITs的迫切性

從需求角度看，REITs推出後必定會吸引不少追求穩定回報的投資者，而且對房地產市場也有非常正面的作用，以日本為例，日本渡過了十多年的經濟衰退，房地產價值不斷下跌，致使公司擁有大量的不良資產，將這些資產包裝，然後以REITs推出，有助改善公司本身的資產質素，優化公司資產負債表。另外，比起正接將物業出售套現，成立REITs後地產商在套取部分現金以外，還可保留部分業權及管理權，但直至現時為止，香港還未有一隻REITs推出，以如此具規模的香港房地產市場來看，實在是令人意外。

歸根究底，是來自香港地產商的動力不足，普遍發展商對推出REITs的意欲不太，因為大部分香港地產公司擁有充裕的現金，也容易從銀行獲得低息貸款，並不缺資金，因此對發行REITs以套取現金的興趣並不大，再者，近期房地產市場急速復蘇，物業本身的投資價值大增，地產商更加不會貿然將旗下優質物業放售，對地產商而言並沒有成立REITs的迫切性。

大發展商沒有資金上的緊迫性，所以未來推出REITs的公司，會以一些借貸成本較高、財政狀況不算寬裕、市價比資產淨值折讓較大的二三線為主，導致REITs的資產全是一些「雞肋」，故香港REITs市場在初期未必會如想像般的理想，至於未來發展情況，縱然市場上對REITs有龐大的需求，但成功與否則要視乎政府及大發展商的態度，沒有優質的物業，REITs絕對不能在香港盛行起來。

  

-以上資料僅作參