土地拍賣超標，揭示樓市背後的隱憂
　

本年度第三次土地拍賣於日前進行，雖然市場上一般估計成交價會比勾地價高出兩至三成，但經過超過兩小時的競爭後，何文田天光道地皮以94.2億元成交，較勾地價高出88%，新蒲崗大型商住地皮也以47億元、超出勾地價57%賣出，兩幅地皮的成交價均較市場預計的高出許多(表一)。
　

地價「麵粉」的價值上升，對樓價「麵包」起了支持的作用，市場上十數個大型樓盤，近3,000個單位在賣地後已即時封盤，或加價百分之五至十，各區業主也作出相同反應，其中何文田區的業主最為進取，加價幅度達百分之五至二十；新蒲崗及鄰近的土瓜灣，業主反價幅度也達百分之八至十五。
　

不過，發展商及業主的過份進取，暫時導致市場陷入了膠著狀態，大部分準買家也不願以追價入市，僅有少數活躍投資者仍然在市場上大量吸納單位，若以五、六月份兩次賣地後市場上的交投量作估計，則香港樓市極有可能進入另一次調整期，樓價在調整期間平穩而行，交投量則有下降的趨勢(表二)。
　

賣地成績理想，但樓市反而陷入膠著狀態，顯示香港樓市並未如想像中的完全復甦，香港樓市在一片美好的背後存在著不明朗因素，因素主要有三個，第一，仍有不少市民未能從香港經濟復甦中獲益，第二，香港樓市走入兩極化，中細價樓樓價及成交未有大增，導致整體樓市不能大升，第三，市場供不應求，樓價上升只屬虛火，這些因素正為香港樓市帶來隱憂。
　

豪宅屢創新高，中下價樓保持平穩
　

第一點相信再是清楚不過，賣地後業主出價至少上升五個百分點，但回顧大部分市民其薪酬水平仍然維持於SARS階段，雖然不少公司大有機會在下年加薪，但也不過是數個百分點，薪金的升幅遠遠追不上樓價的升幅，故香港樓市的升勢可否一直持續下去，確實有商確疑問。
　

第二點是有關於現時香港豪宅及中下價樓之間的差距，先看一看市場上的數據，表三列出了八月份的中原城市分區指數，指數分為港島、九龍、新界東及新界西的四個地區，港島區樓價反彈最高，為50.49，新界西為最低，只有38.82，這不單說明了港島區物業反彈較新界西快，更顯示出比起九七年，現時豪宅物業跟中細價樓價格的差距進一步擴大。
　

兩者之間的差距成因與第一點有直接的關係，香港經濟復甦的最大得益者是中上階層人士，所以豪宅樓價不斷創新高，甚至某些物業的呎價已超過九七高峰期，相反低下階層的收入未有增加，中下價物業價錢遠遠落後，形成了一個不健康的現象。
　

除了價錢外，兩者之間的成交量增幅也存在一定的差距，比起上年五月份，港島區物業成交量大增130%，相反新畀區物業只上升了46%，顯示中下價物業成交量增張也不及豪宅物業的一半，香港樓市升勢現時主要由豪宅物業所支撐，但佔成交數字六成的中下價樓(表四)，其價錢及成交量均未有大升，香港樓市全面復甦之言，似乎是過早。
　

**指數的基期為一九九七年七月，基期指數定為100，故45.83可視為現時樓價是九七年七月的百分之四十六左右。
　

供不應求，樓價上升是否好事?
　

最後是有關供不應求的言論，市場上不少人士推斷出隨著香港物業供應量不斷下跌，樓價勢必上升，這個道理最簡單不過，但供不應求帶來樓價上升，只屬虛火，長遠反而會得不嘗失。
　

樓價上升，勢必會加強發展商興建新樓宇的意慾，新樓供應量增多，令樓價升勢得以減慢，以一個較健康姿態成長。然而，現時香港樓市正處於樓價高速增張，但供應量不斷下跌的情況，發展商急需補充土地儲備已公開的秘密，但政府態度強硬，不會以低於市價讓發展商勾地，令發展商更難在短期內補充新土地儲備，這個現象令到市場得不到適當的調節，加快樓價升勢。
　

由這個現象所形成的升勢，短期雖然可增加業主的收入，增加消費意慾，帶動經濟復甦，但長遠而言，樓價升勢比經濟增張快，會造成泡沫的成份，香港現時正正走在九十年代的同一條道路上。
　

發展商已經正視這個現象，所以也對政府的勾地機制表達不滿，要求增加土地供應，雖然政府一再否認高地價政策的重臨，但顯然這是鐵一般的事實。
　

賣地成績理想，自然是一件值得歡喜的事，但我們不能忽略當中一些隱憂，這些不明朗因素，對未來香港樓市的走勢有著舉足輕重的影響。

 

表一

地皮	日期	面積(平方呎)	可建樓面面積	勾地價(億元)	平均呎價	成交價(億元)	平均呎價
沙田銅鑼灣山路	5月	114378	260,782	4.69	1798	8.65 (↑84%)	3317
馬鞍山77區15號	5月	150761	753,805	12.06	1599	20.9(↑73%)	2772
九龍城沙浦道	6月	37900	341,100	6.822	2000	10.1(↑48%)	2961
何文田天光道	10月	191126	1,720,134	50.2	2918	94.2(↑88%)	5476
新蒲崗大型商住地皮	10月	136714	1,230,426	30	2438	47(↑57%)	3819

資料來源: 土地註冊處

 

表二

月份	成交數字	中原城市指數
1-4月	11434(平均值)	---
5月	9047(↓21%)	46.65
6月	9029(↓21%)	45.78
7月	8447(↓26%)	45.83
8月	7121(↓38%)	---

資料來源: 土地註冊處及中原

 

表三

中原城市指數(30/7/2004)	45.83
中原城市分區指數(30/7/2004)
港島	50.49
九龍	43.74
新界(東)	44.47
新界(西)	38.82

資料來源: 中原

 

表四

2004年1-9月成交數字
二百萬元以下	二百萬元以上
42433(62%)	26939(38%)

  

-以上資料僅作參