深港研究中心研究三部

加息減息不由自主，中國樓市較香港健全?

　10月29日，中國人民銀行突然宣佈調高一年期貸款基准利率，由5.31%上升至5.58%，這是自1995年7月以來中國首次加息(過往10年利率也是不斷下跌)，市場上普遍認為不久將來中國再度加息的機會極之高，利率上升必然會增加商家借貸的成本，其中以房地產業受影響程度最為嚴重，不過，由於中國近十年未嘗加息，買家於利息向上後的一舉一動便變得無跡可尋，本篇文章旨在以香港樓市作為參考，從中發掘一些新啟示。

 聯繫匯率制約，加息不由自主

八十年代初期中英談判，令港元出現了大幅波動的情況，為了穩定港元，聯繫匯率便應運而生，港元跟美元匯率定為1美元:7.80港元，雖然港元大幅波動的問題得到了改善，不過香港也因此而失去了控制利率的主導權，香港利率升跌要視乎美國利率的走勢，這也間接地助長了九十年代香港樓市的一個輝煌時段。

在高通脹高增張的時期，加息有助舒緩經濟過份的膨脹，這正是香港九十年代所出現的情況，不過同時間由於美國處於經濟低迷時間，美國政府實行低利率政策以刺激經濟，香港在聯繫匯率的制約下不得不跟隨，因而出現了所謂的「高通脹低利率」，市民為了將資金保值，四出尋找高回報的投資，香港樓市便是在這種環境下迅速增長，到最後泡沫爆破。

回看中國現時經濟，也是處於高通脹低利率的環境(中國經濟增張每年約8-9%，利率只有約5%)，而且中國政府也是奉行與美元掛鉤的政策，國內房地產在近幾年也是處於高速成長階段，某些中心地區如上海，樓價之高早已成為市場上的話題，一切一切似乎也跟香港一模一樣。

然而中國卻擁有主宰利率升跌的能力，比起使用行政手段，使用利率的升跌來調整樓市是較為健康的做法，香港雖然是世界上其中一個經濟最開放，房地產最蓬勃的地方，但香港政府卻只可使用行政手段，而非市場手段來調節樓市。

行政手段打擾市場訊息，市場手段則較溫和

香港樓市近十多年來的波動，在世界上可謂數一數二，樓價大上大落，除了經濟因素以外，最主要的一個原因是政府對樓市的過度干預，如九七年樓價大幅上升，政府推出了八萬五房屋政策以抑制樓市的炒風，雖然出發點是正確的，不過使用行政手段來調整樓市卻嚴重打擾了市場的訊息，導致買家失去了對樓市的信心，結果是樓價下跌幅度遠比想中嚴重。

樓市泡沫爆破後，政府前後推出了六七次大型救市措施，重點也在於減少樓宇供應量，不過市場對於政府行政手段的做法不太受落，樓市自九七年來下跌了百份之六十，從香港例子來看，行政手段並不能有效調整樓市，一是樓市跌幅較預期中大，或是樓市最終不升反跌。

中國銀行這次以市場手段、以加息取代了宏觀調控，正好避免重蹈香港的覆轍，行政手段跟市場手段的最大分別在於前者往往會為市場帶來較大的心理影響，如中國剛開始實行宏觀調控的時侯，引起了市場極大的回響，大家也在估計宏觀調控對中國經濟以及房地產的影響，導致市場出現了一陣小恐慌。

相反利率的升跌主要影響的是買賣雙方的實際能力，利率上升，會增加發展商借貸的能力，發展商建樓意欲便會減少，而部份買家也會因供款額上升而擱置置業計劃，使成交量下跌。利息上升後，雙方注重的也是實際的負擔能力，所以加息後對樓市帶來的影響是較理性，心理影響因素佔成分不多。

用加息來調整樓市還有一個好處，政府並不需要一次過大幅加息，而是分開數次，將加息影響由一次性變成數次的循序漸進，一方面可讓政府更具靈活性，跟據每次小量加息後的影響作出調節，另一方面發展商及買家也不需要一次過承受大幅加息的影響，可以慢慢適應下來。

利率處於低水平，初期升跌對樓市影響不大

雖然以加息取代行政手段是較為理想的做法，不過據多方面研究顯示，在加息初期，市場受到的影響是極為輕微，尤其是在香港，住宅物業的需求量及價格對利率的敏感度不大，儘管按揭利率自1998年初由11.5%下跌至現時大約2.5%，但樓價卻不升反跌，相反九十年代樓價不斷上升的時候，正正是加息的周期，圖一顯示了香港利率及房地產價格關係，充分說明了這一點。

香港利率及房地產價格關係表(圖一)

另外香港及中國現時均處於低息階段，跟據過往經驗，在加息周期的初段，樓價受加息影響的程度十分輕微，甚至樓價會逆行而上，因為加息初期通常也是通脹重臨、市民收入增加的時候，這時買家對樓市的信心也非常強。

由此推測，雖然兩地也踏入了加息周期，但相信樓價不會因此而大跌，相反更有上升的可能性，利率對樓市的影響，或要到達一個異常高的位置時，才會對樓市有明顯的抑制作用。

香港跟國內樓市有不少相同之處，不過失去利率主導權卻是香港樓市的致命傷，樓市失去了有效的調控措施，相反中國本身可跟據整體經濟、市民收入及樓市表現，決定利率的走勢，相對香港樓市是較為有利的。