短短幾年間，全國各地房地產市場飄紅，房地產開發大闊步前進，房地產銷售價格高速增長。充斥整個2004年的“泡沫論”成為此次重拳的導火索，2004年12月的九年來的首次加息拉開了此次重拳的序幕，2005年，政府的“有形之手-宏觀調控”的出拳速度和力度大大加強，矛頭直指房地產價格。重拳之下，中國房地產市場何去何從？

    國家宏觀調控政策歷程

    2005年上半年宏觀調控政策層出不窮，宗旨是抑制房地產價格過快上漲，加大普通住房的供應，嚴厲打壓投機、投資市場。

    2月底，國家建設部等幾部委到上海及長三角其他城市進行房地產市場調研。

    3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。

    3月26日，國務院辦公廳下發《關於切實做好穩定住房價格的通知》，八點要求主要為抑制房地產價格上漲過快。

    4月25日，部分城市房地產形勢座談會在上海召開，提出抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務，國務院副總理曾培炎提出四點要求。

    4月28日，國務院出臺了“加強房地產市場引導和調控的八條措施”。

    5月9日，國務院辦公廳轉發了七部委《關於做好穩定住房價格的意見》。

    日益收緊的政策拳頭對市場產生的作用如何，北京、上海、廣州、深圳四大城市的房地產市場發展狀況備受關注。從近期四大城市近期的成交資料對比分析，四大城市房地產市場在各項調控政策影響下，發展態勢區別明顯。

表  2005年4月份比3月份四大城市住宅市場對比分析

	一手住宅成交面積 （萬平方米）	二手住宅成交價格 （元/平方米）	二手住宅成交價格 （元/平方米）	二手住宅成交面積 （萬平方米）
上海	-36.63%	-7.77%	-0.75%	降低40%-60%
北京	114.98%	7.29%	-4.06%	24.61%
廣州	6.64%	1.28%	3.03%	34.78%
深圳	/	/	0.56%	4.08%

　  資料來源：上海房地產交易中心，北京市房地產資訊網，廣州市國土資源管理局、深圳房地產資訊網；上海、深圳二手住宅資料根據中原統計資料

    2005年4月份上海一手住宅市場和二手住宅市場的成交面積和3月份相比較均出現首次下降。一手住宅成交面積下降幅度達36.63%，二手住宅成交面積下降幅度更是達到了40%-60%。住宅成交價格亦呈現下降趨勢，一手住宅成交價格下降7.77%，二手住宅成交價格略微下降0.75%。

    北京的住宅市場則呈現出與上海完全相反的發展態勢。4月份住宅市場全線飄紅，一手住宅成交面積和二手住宅成交面積均快速增加。主要受二手普通住宅成交量增加的影響，北京二手住宅成交價格比三月份下降了4.06%，一手住宅價格持續增長7.29%。

    廣州、深圳住宅市場繼續呈現穩步上漲的發展態勢。

    同樣是國家重壓的宏觀調控影響，四大城市的市場反映明顯不同，究其原因，主要是各地的房地產市場背景和各地的調控力度及反映靈敏度共同影響所致。

    全國領先的經濟水準、迅猛發展的城市建設、成功申辦世博會等諸多因素均促進了上海國家化城市的形象拓展，上海成為國內外各界人士的青睞的城市之一。上海房地產發展更是突飛猛進，“國外熱錢”、“投資客”紛紛加入房地產投資行列。各種因素加快了上海房屋價格的上漲速度，使房價由三年前的全國第三位，達到了目前的遙遙領先地位。上海房地產價格“泡沫論”、“崩盤論”不絕於耳，消費者信心受挫、市場觀望者增加。在嚴峻的市場形勢下，上海在2005年初陸續出臺了“期房限轉”、“增收營業稅”、“各大銀行紛紛收緊貸款發放”、“2000萬配套商品房和中低價位商品房供應”等政策。各項政策的出臺將本來受挫的市場信心徹底擊垮，4月份住宅成交量大幅下降，銷售價格小幅回落。

    近幾年，北京市房地產銷售價格保持平穩增長的態勢。主要受以下幾方面原因的影響：一是優越的政治歷史條件以及將於2008年舉辦的奧運會大大增強了北京的吸引力，大量的境內外人士紛紛入住北京，拉動了北京房地產需求市場。二是北京市土地有效供應不足，導致短期北京房地產供應不足，相應增加了房地產市場的需求。三是近幾年北京市經濟適用房大量上市，相應拉低了整體房地產市場的價格。北京受國家宏觀調控的影響效應目前還沒有明顯顯現出來，預計隨著各項細則的出臺，宏觀調控的效果將會逐漸顯現。

    2002年廣州市房地產市場逐步平穩發展，04年始回暖跡象明顯。因此，受國家宏觀調控政策的影響較小，市場持續保持平穩的增長態勢。各項政策的逐步實施將降低廣州房地產市場成交量，但成交價格將持續保持平穩發展。

    深圳屬於典型的移民城市，決定了“自住型”購房的高比例。同時，作為經濟特區城市，獨特的經濟環境相應減弱了房地產炒作的程度。並且，在上一輪房地產發展中，深圳市房地產受到一定的重創的同時也積累了豐富的經驗。因此，深圳房地產市場近幾年一直保持平穩的增長態勢。深圳市的土地供應限量近兩年一直在執行，從源頭上調控了房地產市場。同時，其他規範房地產市場秩序的政策一直有條不紊地實施。因此，房地產市場並沒有出現大起大落現象。隨著5月份國家政策調控的出臺，亦將會對深圳市場產生一定的影響。

    雖然目前房地產市場表現各異，但長期看來，各項宏觀調控政策對房地產市場長遠發展將產生較大的影響。

    房地產行業重整步伐加快

    國家出臺政策規定要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發專案用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閒置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

    該項規定將對開發企業開發資質、資金實力等各方面的要求都將大大加強，房地產開發企業重組時代即將到來。未來房地產行業將面臨三方面的重組。

    第一方面，房地產開發企業重整。對於中小開發商來說，專案滾動開發是其實現盈利點的基石。但隨著該項政策的實施和銀行信貸的收緊，中小開發商的資金鏈很容易發生斷裂，企業的最終命運是被收購。因此，實力雄厚的開發商將日漸成為房地產市場的主力軍。

    第二方面，國外投資機構大量收購優質項目進入中國市場。國外投資機構對中國的寫字樓、商業市場仍然長線看好。中國的寫字樓、商業項目運作經驗的不足，開發企業資金實力的受限，國家政策的緊縮，等各方面因素預示著中國該類專案的爛尾情況將增加。國外投資機構借助本身雄厚的資金實力和豐富的經驗，將會收購優質專案大舉進軍中國市場。

    第三方面，房地產行業專業化趨勢明顯。在市場形勢良好和政策寬鬆的市場背景下，房地產開發企業往往是開發過程中的全程工作者，從前期到後期的銷售物業管理等。但近期國家的地根和銀根的宏觀調控，要求開發企業加快房地產開發進程及銷售進程。因此，開發企業必須借助專業公司對產品進行研究定位，並承擔行銷策劃工作。因此，房地產行業專業化未來的發展趨勢將更加明顯。

    普通商品房供應的大量增加將拉低房地產價格

    縱覽近期的房地產調控政策，主要集中在調整房地產供應結構，增加普通商品房的供應和打擊房地產投機、投資行為兩方面。

    通過增加普通商品房供應，中低收入家庭的購房計畫將大大落實，從而將增加購房者的信心，同時也將拉低整體房地產的價格。加大打擊房地產投機、投資行為的力度，將促使房地產市場快速回歸理性，加速房地產健康發展的進程。

    稅收杠杆指明方向

    中國房地產市場調控從土地、金融到稅收，力度越來越強。且稅收政策調控具有最直接最明顯的效果。

    大多數國家要對轉讓收益即增值部分課稅，如美國、英國、法國等以所得稅的形式對房地產轉讓收益課稅。因此，稅收政策是房地產調控的主要手段之一。在借鑒國外經驗的基礎上，稅收政策如何制定、稅收標準如何確定等諸多問題將是中國未來房地產市場稅收政策調控的關鍵。

    “一刀切”的利弊

    此次宏觀調控國家基本採取了“一刀切”的模式。對目前的房地產市場來說，“一刀切”利弊共存。

    利：當前全國範圍內房地產市場高速發展，雖然僅有個別城市的發展過火，但對於大部分城市是一個警示作用，逐步引導房地產逐步走向健康、理性的發展道路。

    弊：房地產的特性是區域性，區域不同，市場發展顯著不同。如果採取“一刀切”的政策，針對性比較差，實際的執行力難以把握，亦很難達到政府的預期效應。

    綜上，政府出臺諸多政策目的不是打壓房地產市場，而是規範市場更趨於理性、健康地發展。各地市場的發展仍依賴於各地對各項政策的細化，但整體上，房地產供應結構將更趨合理，普通居民購房利大於弊；房地產投機、投資行為將被打壓，市場更加規範；房地產企業整合的步伐將加快。

　

-以上資料僅作參