深圳CBD區域發展新模式

近年來，全國各大城市興起一股興建CBD的熱潮，如火如荼，方興未艾。除北京、上海、天津、重慶四個直轄市外，武漢、成都、南京、福州、濟南等省會城市，深圳、廈門、大連等沿海城市，甚至襄樊、淮南、溫州、義烏等地縣級市也在建設或規劃CBD。

而在城市的發展中，CBD的概念已經由廣義演變成狹義，成為區域發展的新模式。隨著城市發展西移，深圳產生福田中心區、南山商業文化中心區以及寶安中心區三個新興區域，各有CBD之稱，或廣義，或狹義，形成鼎足之勢，影響深遠。

福田CBD：深圳國際化加速器

福田CBD是指中心區南區，是廣義上的CBD，高規劃、高起點，是深圳邁向國際化的象徵。據規劃，CBD的寫字樓及商業配套建築面積分別為240萬、150萬平方米，為深圳超級商圈，建成後將輻射整個珠三角地區。

在寫字樓方面，CBD不單有“十三姐妹樓”爭奇鬥豔，更有國際商會中心、金中環商務大廈等耀眼明珠，在六大市政工程的眾星拱月下，散發出分外迷人的魅力。環球資源、CHICCO、ABB、中國海運集團等國內外大中型企業紛紛搶灘，CBD築巢引鳳已初見成效。

與寫字樓的日漸成熟相比，CBD的商業配套稍為滯後，但正在以超常規的速度發展，雛形已現。2005年是CBD的“商業年”，星河SOHO購物公園、怡景中心城、深國商晶島國際廣場等多個體量龐大的商業專案都正在熱火朝天地施工中，不日將投放市場。CBD商業以高檔商業為主，將形成有國際水準、代表城市商業形象的標誌性商圈。

中心區，特別是CBD的建設將提升深圳城市競爭力，促進深圳建設現代化國際性城市戰略目標的實現。它佔領著深圳城市發展的制高點，曲高和寡，沒有任何區域可以媲美。

南山CBD：打破瓶頸的鑰匙

南山雖處關內，但一直游離於城市的邊緣，形成其獨特的房地產形態：無論商務、商業，還是住宅市場，都處於各自為戰狀態，與其他區域聯動性不強。

近年來，南山住宅市場領跑深圳，特別是隨著地鐵開通，以及西部通道即將落成的影響，其已成功與羅湖、福田形成互動。但在商務、商業方面，還處於全力追趕的勢態。

南山欲發展成全市性商圈，必須先完善自身。商業文化中心區將是打破瓶頸的鑰匙。

南山商圈普遍缺乏人氣。商業以社區型為主，沒有形成規模效應；科技園是南山最大的商務圈，但由於其特性，也只是孤芳自賞，往來者寡。

南山商業文化中心區是高規劃、高起點的區域，將成為西部最聚集人氣的片區。海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場、凱賓斯基酒店等高規格的建築將成為撬起CBD的支點；大批物流公司彙集、旺盛的購買力則是CBD成熟的最大保證來源。

寶安CBD：西岸生活新定義

寶安，已經成為深圳地產異軍突起的生力軍，2005年上半年，不單住宅市場首次成為全市銷售冠軍，商業供應量也佔據全市的半壁江山，風頭一時無兩。其中心區更是鶴立雞群，美輪美奐。

但綜觀規劃與建設，其CBD與福田、南山有著本質上的區別，福田、南山CBD皆以商務和商業為指導核心，而寶安CBD則以住宅為主要導向。

按規劃，深圳西岸占地718公頃，規劃總建築面積760萬平方米，其中住宅560萬平方米。居住是中心區的主旋律，八大樓盤相繼亮相，各具繽紛，配與完備的行政、文化等設施，中心區已成為一種新生活的模式。

完美的生活，離不開發達的商業配套。隨著中心區居住環境開始成熟，商業也在發力。已推出的香繽廣場、西岸新天等裙樓商業，加上未來的購物公園、商業步行街等，中心區三年內商業面積將達50萬平方米之巨，在加速寶安商業競爭的同時，也促進寶安商業的發展。

相對住宅與商業，寶安中心區的商務氣氛較為平淡。一來規劃面積較少，建設規模較小，難成大氣；二來地處關外，缺乏商務根基；三來居住氣氛太濃，不宜商務往來。

三大CBD各具風流，已成鼎足之勢，其良性競爭大大有益於深圳的城市發展。