“國六條”中央細則

“國六條”深圳落實細則

解讀

(一)制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，幷納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在２００６年９月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加�L規劃效能監察，督促各地予以落實。

市國土房産局：完成今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和公共租賃住房(含廉租住房)的建設目標編制任務；依據《深圳市近期建設規劃(2006-2010)》等規劃文件，完成"十一五"期間我市住房建設專項規劃；2006年9月底前向社會公布上述內容幷報建設部備案。

市規劃局：將住房建設專項規劃納入近期建設規劃，幷落實相關住宅建設項目規劃選址。

市發改局：將住房建設專項規劃納入我市"十一五"發展規劃。

市監察局：加�L全市規劃效能監察，監督檢查住房建設專項規劃落實情�G。

深圳地方的核心是規定在9月底的“住房建設專項規劃”。但此專項規劃應與《深圳市近期建設規劃(2006-2010)》出入不大，在近期建設規劃中提到，新增居住用地主要安排在特區外龍崗中心城、龍華、橫崗、光明、沙井和坪山等地區，結合城中村等改造，共提供約5700萬平方米的住房建築面積。可以預計，新增用地將仍集中在關外，由此可以判斷，關外將新增大量套型建築面積在90平米以下的戶型單位。

(二)明確新建住房結構比例。"十一五"時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情�G需要調整上述比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

市規劃局：自6月1日起，對過去已審批但未取得施工許可證的項目進行清理，6月底前完成清理工作；嚴格按照《通知》要求審批新項目，核發的《建設工程用地許可證》中注明90平方米以下住房的套數和比例；過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合規定的，必須按要求進行套型調整；因特殊情�G需要調整住房結構比例的，必須報建設部批准。

市建設局：自6月1日起，配合市規劃局清理未取得施工許可證的項目，6月20日前完成；嚴格按照要求審批新項目的開工證，對不符合規劃控制性要求，尤其是住房結構比例超過規定的項目，除經建設部批准外，不得核發施工許可證。

市國土房産局：自6月1日起，嚴格按照要求進行住宅用地出讓，新出讓的住宅項目(含經濟適用住房)，應當在土地出讓合同中注明"套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅開發建設總面積的70％以上"；對不符合規劃控制性要求的項目(尤其是住房結構比例超過規定的)，不得簽訂土地出讓合同。

1、 “90平米以下占70%以上”

建設部解釋這是一個地區的總量概念。而深圳細則中對于已取得審批但未取得施工許可證的項目也未明確規定，說明留有一定的操作空間。但深圳細則�珜W定土地出讓合同中“90平米占70%以上”，則意味著以後出讓的土地會嚴格執行單個項目“90平米占70%以上”。

2、“套型建築面積”的定義

建設部的解釋爲：套型建築面積=套內使用面積÷標準層的使用面積係數，套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。套內使用面積等于套內各功能空間使用面積之和。標準層使用面積係數=標準層使用面積÷標準層建築面積。

(三)調整住房轉讓環節營業稅。爲進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入�ㄔh購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意�ㄖK。

市地稅局：6月20日前出臺調整營業稅細則文件幷對社會公布；嚴格稅收征管，防止漏征和隨意�ㄖK。

市國土房産局：根據調整營業稅細則文件即時按新標準代徵稅費。

此項措施對三級市場的打擊較大，1、二手住宅買賣成交量將銳�ㄐA租賃成交量上升；商用物業投資者增加。2、二手房與新房交易量比將降低。3、放盤者將營業稅攤到買房者，導致單套物業的成交價升高。

(四)嚴格房地産開發信貸條件。爲抑制房地産開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地産企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作爲貸款的抵押物。

深圳銀監局：6月底前出臺控制貸款的相應細則；加�L對商業銀行的監督工作。

市國土房産局：協助金融機構確定商品房空置時間。

央行加息幷表示將加�L房地産貸款的風險管理，這意味著銀行的融資變緊和成本增高，而項目資本金提高到35%，在這雙重壓力下，資金實力不�L、開發能力較小的中小企業，將因資金壓力而被淘汰，或被大型企業兼幷，或幾家房地産企業選擇重組；自有資金要求的提高，房地産行業的機會成本加大，幷將提升開發商進入房地産行業和進行房地産開發的門檻，其他行業將�ˊw進入或考慮退出房地産業。而在內地企業融資渠道有限、投資成本提高（央行加息）、開發門檻提高等不利因素下，大型的外資企業或可依仗其豐富的融資渠道趁機打入內地市場，近日已有港資企業乘宏觀調控之機收納內地地塊。

 (五)有區別地適度調整住房消費信貸政策。爲抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首期付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群�憚漲磼郅搢D，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。

人民銀行深圳市中心支行：按照"首次購房且套型建築面積在90平方米以下方可執行首付款比例20％的規定，除此之外的個人購房貸款首付款比例一律不得低于30％"的標準，制定調整住房消費信貸的相應細則，于6月20日前出臺。

深圳銀監局：加�L對商業銀行的監督工作。

市國土房産局：協助金融機構查詢個人住房産權狀�G。

中央的“自住住房”很難界定，而深圳的“首次購房”則可以由市國土局協助界定。

應該說，“首次購房”的規定會影響到一部分換房需求。

(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地産開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、竟房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地産開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

市規劃局：落實年度住宅用地供應計劃，于6月底完成所有年度住宅用地的選址與規劃要點，幷保證中低價位、中小套型普通商品住房的用地供應不低于年度居住用地供應總量的70％；從5月30日起一律停止別墅類房地産開發項目的規劃審批。

    市國土房産局：調整年度土地供應計劃中的住宅用地供應計劃，幷于7月上旬向社會公布。制定相關規則，明確中低價位、中小套型普通商品住房項目以招標方式出讓；招標方案根據住宅套型、價格、工期、質量保證等因素綜合評定。根據國土資源部《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》(國土資電發[2006]17號)，從5月30日起一律停止別墅類房地産開發項目供地和辦理相關用地手續，幷進行全面清理。

1、停止別墅類的土地供應和規劃審批，現有別墅物業將更爲稀缺。

2、中低價位、中小套型的項目以招標方式出讓，招標方案根據住宅套型、價格、工期、質量保證等因素綜合評定。可以控制土地的出讓價格從而達到控制房價的目的，但這可能會有兩種結果： 一是産品品質下降，雖然招標方案中有質量保證，但中低價位相對較低的利潤率和限定價格的土地出讓會讓發展商不得不選擇壓縮成本，增加利潤空間。二是會使得更多的新房可能在開盤之前，由內部員工以規定的價格認購繼而直接進入三級市場流通。

(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加�L對房地産開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閑置費，幷責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

  市國土房産局：立即開展閑置土地清理幷于6月底前將清理情�G向市政府彙報；按《關于轉發國土資源部(閑置土地處置辦法)的通知》(深府[1999]149號)要求徵收土地閑置費，幷責令限期開工、竣工；對滿2年未動工開發的，依法收回土地使用權，收地方案報市政府審批後執行；對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

   市規劃局：配合市國土房産局開展閑置土地清理和處置；未經市政府批准，用地方案圖不得辦理延期手續。

   市建設局：配合市國土房産局清查項目的停工證，對停工證的發放嚴格把關。

   細則沒有規定徵收閑置費的比例，但一般是10%的比例，這筆費用不菲，一旦落到實處，對開發商的資金壓力很大。

(八)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發

[2004]46號)的要求，加�L拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，�ˊw被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情�G下，不得實施拆遷，不得損害群�憐X法利益。

市規劃局：于6月底前提出年度舊城舊村拆遷改造計劃幷上報市政府批准。

    各區政府：嚴格執行年度舊城舊村拆遷改造計劃，加�L拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度；在補償政策和具體措施不到位的情�G下，不得實施拆遷。

    市國土房産局：按年度舊城舊村拆遷改造計劃核發拆遷許可證，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情�G下，不予核發折遷許可證。

細則中“合理控制城市房屋拆遷規模和進度”的規定會與此前政府的加快城中村改造的規劃相違背。

(九)加�L房地産開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

市規劃局：自6月1日起，嚴格按照《通知》有關要求，對已經規劃許可仍未開工的項目重新進行規劃審查，住房結構比例超過規定的項目不得核發規劃許可證。

市建設局：自6月1日起，對已經規劃許可仍未開工的項目，住房結構比例超過規定且未重新進行規劃審查的，不得核發施工許可證。

市國土房産局：自6月1日起，對已經規劃許可仍未開工的項目，住房結構比例超過規定且未重新進行規劃審查的，不得核發商品房預售許可證。

  市城管局：自6月1日起，協同市規劃部門對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房依法予以處理直至沒收。

深圳地方對此嚴格執行，幷依次通過規劃局、建設局、國土房産局等職能部門監管。但在“套型建築面積”界定未明晰的情�G下，審查監管只能是紙上談兵。

(十)切實整治房地産交易環節違法違規行爲。房地産、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行爲，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止幷依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地産企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，幷追究有關負責人的責任。

市國土房産局、市工商局：應根據《通知》要求，依據法律法規以及2005年國土房産、工商部門聯合發布的《關于開展房地産廣告專項整頓活動的通知》(深國房[2005]140號)、國土房産部門發布的《關于規範我市房地産市場秩序嚴禁非法炒賣房地産的通告》(深國房告[2005]2號)和《關于進一步規範我市商品房銷售行爲的通告》(深國房告[2005]23號)，加�L房地産交易環節監管，嚴肅查處違法違規交易行爲，嚴厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷售、哄抬房價的企業；對情節惡劣、性質嚴重的，應當依法依規給予相應處罰，直至吊銷營業執照，幷追究有關負責人的法律責任。

細則重提去年深圳政府的一系列規範市場執行的措施，事實上，細則中所述的05年的措施已經得到較好的執行，市場秩序得到規範。此條細則只是過去措施的重申，未有新規定。

(十一)加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解�豆C收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年底前建立，幷合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

市國土房産局：確定今明兩年全市低保特困家庭廉租住房供應規模，2006年底前安排一定數量廉租住房開工建設；繼續以貨幣配租和實物配租形式爲特困家庭提供適宜的廉租住房；穩步擴大廉租制度覆蓋面，依據深府[2006]75號文，加快公共租賃住房建設，于6月底確定今明兩年公共租賃住房(含廉租住房)供應規模；逐步建立全市公共住房保障體系。

    市規劃局：落實今明兩年公共租賃住房(含廉租住房)用地供應，于7月底完成今明兩年公共租賃住房(含廉租住房)用地規劃選址等工作。

    各區政府：各區級財政要加大支持力度，解�谷U區低保待遇特困家庭廉租住房供應；對各區城中村綜合整治，要給予一定的資金傾斜。

    市財政局：市級財政要加大支持力度，每年將全市土地出讓淨收益的10％用于公共租賃住房(含廉租住房)建設。

03——05年深圳市土地出讓的毛收益爲104億元，平均每年34.66億元，扣除掉征地成本和各項收費、政策性支出後淨收益再乘以10%， 每年用于公共租賃住房建設的費用也將會有約3億元。

(十二)規範發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解�走堻]和銷售中存在的問題，真正解�豆C收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行爲。嚴格規範集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行爲。

市國土房産局：加快今年經濟適用房建設方案的落實幷于年底開始動工籌備工作；嚴格執行深府[2006]75號文，經濟適用房自合同簽定起5年內不得轉讓；嚴格規範集資合作建房，嚴肅查處以集資合作建房名義變相進行住房實物福利分配。

    市規劃局：7月底以前完成今年經濟適用房用地規劃選址和規劃要點。