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避免二手房交易糾紛：約定"四金"都不可少
在二手房交易中，涉及錢款的項目主要有買賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金(以下簡稱為“四金”)。目前市場上因“四金”而引發的糾紛比較多，根據現行法規，結合自己的經驗，筆者認為避免這類糾紛的關鍵是，在簽訂房屋買賣合同前，提前對“四金”結算約定清楚，並注意相關問題。
買賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付訂金前就應在居間合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付訂金前，也應當在居間合同中加以明確。三是屋內附屬設施、設備隨房轉讓的，是無償贈送還是折價轉讓，以及所折價款是否包含在成交價內，都應當在居間合同中明確，並對設施、設備的品質狀況作適當約定。四是申請產權過戶登記時，極少數人為少付稅費而向房地產交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。
二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的一項支出。在買房或賣房前，弄清相關政策規定是非常必要的。在正規房產仲介公司的營業場所，一般都會明示現行的稅費收取標準。這裏有兩個問題值得注意：一是對於廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為複雜，委託品牌仲介或專業人員陪同，有利於避免買賣糾紛。二是包稅(即稅費打包由仲介代為繳納)的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委託、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數仲介從業人員有可趁之機，賺取差價。對於非居住房屋和特殊住宅房，由於政策多、數額高，稅費更加包不得。
水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業管理費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等，和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應在買賣合同中約定清楚，防患於未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。
最後，關於維修基金的轉讓，結合實踐，筆者認為應關注以下三點：一是維修基金專項用於住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。二是上家出售房屋，其物業維修基金帳戶中的餘額，不能提取或退還，可由下家通過物業管理部門與上家結算。三是維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在訂金支付前就予以明確約定，否則訂金支付後，根據“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權要求上家贈送維修基金。 以上資料僅供參考，一切以實際執行為準 |
