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關於營業稅的若干政策
6月1日起，普通住房的營業稅徵收政策將進行調整。房改房要不要交營業稅？什麼樣的房屋可以減免稅？免稅又該辦理那些手續？……就一系列讀者感興趣的話題，記者昨日專訪了江蘇省地稅局有關專家。
房改房2年內賣出仍要交稅
“前不久有消息說房改房在交易時可以不交營業稅，這說法絕對錯誤！”省地稅局的相關負責人“開門見山”地闢謠說。原來，國家對房改房在第一次買賣時的確有免稅優惠，但這個“第一次買賣”指的是單位將房屋賣給個人時，對單位可以不交納營業稅，而非個人再次出手時不交營業稅。“如單位賣給我房子，我再賣給別人，我的這種買賣就已經不算‘第一次’交易了，應該交營業稅。具體是全額稅還是差額稅則按新政執行。也就是說，如果我買了單位房改房還不到2年就又賣出時，就得按取得售房收入的全額交納5％營業稅。”
住房證明不全不享減免稅
按新政規定，個人購買普通住房超過2年的，可以免征營業稅。但是，想免稅，必須向地稅部門提出申請，並提供房屋坐落地、容積率、建築面積、成交價格及地稅部門要求的其他材料，經地稅部門審核審批才行。符合條件的將發給減免稅憑證。但不能提供屬於普通住房的證明材料、凡材料不全或者不合標準以及未申請減免的，一律將按非普通住房界定，對其差額徵收營業稅。打個比方說，南京新街口某70平方米的住宅房，雖然其符合“面積120平方米以下”的普通住宅界定標準，但出手價格為1.5萬元/平方米，早已超過同級地價8000元的1.22倍，所以該房屋還是屬於非普通住宅，那麼稅務部門將對其差額徵收營業稅，即（賣房收入－買房收入）×5％。
以契稅為先統一稅種管理
現在，一般而言是交了契稅就可以辦理到房產證。房屋買賣中，營業稅、個人所得稅等稅種的征管工作並不統一，這造成不少漏稅現象。所以，根據國家有關部門的通知精神，省地稅局正在上報建議，以契稅征管為抓手，“先稅後證”，對各稅種進行統一管理。如二手房交易中，買賣房人辦理過戶時，除了出示契稅發票，還需出示營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅等應繳納稅種的完稅憑證或者減免稅憑證，這樣才能辦理過戶手續和房屋產權證。
發票作完稅憑證不可或缺
稅務專家最後提醒，發票將越來越重要。因為國稅總局最近出臺的細則上有“對個人購的普通房超過2年對外銷售的，在向地方稅務部門申請其售房收入減購買房屋價款後的差額交納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監製的發票，作為差額徵稅的憑證”的規定。如果甲方向乙方購買二手房屋，只取得收據而未取得乙方發票，那麼其居住2年後再次出讓時，將不能扣除原購房款，而房產價格評估也不能代替原購房發票。若發生無法補辦發票情況，甲方就只能按全額交納營業稅。周西寧沈春寧
購房時間如何認定
國家稅務總局、財政部、建設部日前聯合下發《關於加強房地產稅收管理的通知》。《通知》明確了房地產業所涉營業稅的相關政策。明確了住房平均交易價格的計算辦法。對納稅人申報減免稅時應提供的資料進行了細化；對不能提供證明材料或不符合規定的，按非普通住房的有關營業稅政策徵收營業稅；對個人購買住房2年期限如何確定的問題，明確規定以房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間為購買認定時間。
《通知》明確，對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格資訊。市、縣規劃管理部門要將已批准的容積率在1.0以下的住宅專案清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。陳二厚
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