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經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年九月至十一月經季節性調整的失業率爲3.6%
(臨時數字)，比二零零七年八月至十月的數字輕微下降了0.3%。是自一九九八年二月至四月以來的最低位。另一方面，就業不足率亦由2.3%輕微下降至2.2%（臨時數字）。
政府發言人表示，總勞動人口由3
639 000人下跌至3
636 500人（臨時數字），約減少
2500人。失業人數(不經季節性調整)
方面，二零零七年九月至十一月為127
700人
(臨時數字)，比上期統計的143
600人，約減少15
900人。幾乎所有主要經濟行業的失業率（不經季節性調整）均有所下跌，特別是批發業、飲食業和建造業。就業不足率方面，下跌主要見於零售業、福利機構及社區服務業和飲食業。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公布二零零七年十一月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年十一月份上升3.4%，較十月份3.2%的按年升幅為大。綜合消費物價指數在二零零七年十一月份的按年升幅較十月份為大，主要是由於煤氣的燃料調整費、私人房屋租金、外出用膳費用及旅遊費用的升幅擴大。
 
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是6.75
%及7
%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
12月 |
11月 |
按月變動 |
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匯豐銀行、恒生銀行 |
6.75% |
7.0% |
↓0.25% |
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東亞銀行、渣打銀行 |
7.0% |
7.25% |
↓0.25% |
資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
大型新盤開售．旺市情況明顯
踏入12月份，香港的整體樓市繼續暢旺，尤其是本月有大型新盤推售，銷情理想，投資置業氣氛比上月更理想。投資者、用家積極入市，是自非典型肺炎後，整體樓價升幅最大的時期，本港樓市已進入上升周期，這與客觀環境持續利好有關。
環球經濟持續增長，資金充裕，投資者增加入市。今年主要經濟體系錄得經濟增長，尤其是新興市場的表現更為突出，全球資金充裕，資金流入資產市場。受惠於充裕的資金，香港樓市自然成為重要的投資工具。據土地註冊處數字顯示，截止12月27日，錄得274宗摸貨數字，較11月份增加超過10%，創2005年7月份迄今新高。而過別新屋苑，如曼克頓山，城中駅、嘉薈軒等盤更出現「摸上摸」情況。這反映房地產投資氣氛異常熾熱，投資者相信透過短時間的買賣可以從中獲利。
經濟增長強勁，失業率創新低，加薪潮湧現，市民對後市充滿信心。本港經濟持續強勁，失業率跌至98年以來的新低，跌至3.6%。而不少大機構也紛紛表示，會於明年向員工加薪。普通市民更有條件改善居住質素。而通漲持續高企，負利率出現，房地產亦是市民用來保存財富的最好工具，用家紛紛入市。而且，美國今年以來，開始進入減息周期，12月份，美國減息0.25厘，香港銀行其後跟隨，市場普遍預期美國還會繼續減息。置業人士的買樓成本下降，多項因素均增加買樓需求。
12月份，大型樓盤–海滨南岸於月中推售，為樓市掀起了高潮，亦突顯出樓市活躍的真實情況。海滨南岸位處紅磡市區，屋苑為居屋設計，原名為「紅灣半島」。2002年政府停售居屋，在達成補地價協議後，項目售予新世界、以及新鴻基集團。「海滨南岸」為大型屋苑，共7座，約2470個單位。本月中，發展商推售該樓盤，數日後便售出約1000個單位。海滨南岸理想的銷情反應最近需求強烈。發展商推售的單位，呎價介乎5051元
- 9365元，均價約為7000元。而同區的二手樓盤，都會軒
(4年樓齡)、半島豪庭
(6年樓齡)
以及海逸豪園
(7-9年樓齡)
的均價約為5500元
- 6500元。雖然發展商曾把項目進行翻新，增加會所設施，但單位畢竟是較窄的典型居屋格局。市場人士因此認為發展商的定價，較市價略高。
然而，發展商推賣約1星期，己錄得逾1000宗成交，而發展商其後更進行封盤，部署下一輪銷售策略，而不急於即時售清單位。市場反應熱烈，市場既接受這個售價，代表這個已是市價。銷情理想，代表買家普遍認為一年後的樓價會高於現時的售價，投資需求強烈，因為海滨南岸尚處於樓花階段，樓盤預期於明年6月入伙，有迫切需求的用家理所當然會選擇現樓。而發展商給予的付款方法–建築期付款，顯然是有助吸引投資需求。發展商現在提供1年建築期付款辦法，買家只須付樓價的20%，便可以放售，一年後才需要付清樓價，情況猶如二手物業的「摸貨」做法。故此，海滨南岸銷情理想反映買家對未來樓市抱有信心，預期樓市正處於上升周期，與投資者在期貨市場「買升」情況相類似。
而市場環境氣氛活躍，其餘一手樓盤銷情理想。上月推售的信和樓盤–One
New York
，共132個單位，80%單位為1房間隔。在香港，除了港島區外，大型屋苑普遍較受歡迎，銷情相對會較理想，售價亦會較同區樓盤有較大的「溢價」，而單幢樓宇相對交投不太活躍。然而，參考One
New York銷情，12月份發展商約售出70個單位，而樓盤平均呎價約為6000元，售價相對甚為進取，可見樓市的活躍程度已變得全面，不只局限於大型屋苑。而其餘「貨尾」樓盤亦有較顯著的成交，就連曾經是本港較多貨尾單位的
將軍澳區。綜合市場消息顯示，該區的一手貨尾單位現在只剩約10個單位。由此可見，發展商在没有減價情況下，甚至以提價、高於市場預期的售價推售，獲得不俗承接力亦，這反映香港一手樓市在12月份是相當活躍，自住及投資需求持續增加。
而二手方面，雖然亦有「摸貨」情況，然而，每月的私人住宅摸貨數字
(約200宗)
遠低於二手私人住宅成交數字
(約7500宗)，二手私人住宅市場相對是用家市場。而較反映最近二手樓市情況的中原城市領先指數，12月該指數為66.39，較上月上升4.8%，其中以九龍區及新界東的升幅較顯著，分別上升7.47%及7.77%。而當中九龍區的滙景花園以及新界東的沙田中心，更分別上升10.65%、以及12.98%。而港島區方面，升幅卻呈現兩極化，上升幅度介乎
-0.83%
至12.93之間，升幅因個別樓盤錄得跌幅而抵銷，比上月同比上升6.11%，然而，樓價仍普遍高於其他區域。
而宗數方面，香港中原預測12月將會是11,330宗，較11月份的12,013宗下降5.7%。然而，由於11月份的登記數字，是今年以來最高的數字，12月份的數字本身已高於今年的平均數值，反映12月份的二手樓市表現暢旺，用家入市積極。
整體而言，12月份受惠於經濟持續向好，收入增加，用家有較大信心入市，導致樓市價量齊升，再加上大型一手樓盤推售，樓市的活躍景象變得更為明顯，而新盤以高於市場預期售價發售，而銷情依然理想，可見樓價還會進一步上升。
外銷市場概况
內地樓市普遍淡靜．外銷推售反而增加
本月，國家發展及改革委員會發表報告，數據顯示內地房價仍然高企。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點；再創年內新高。環比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月高1.6個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月低0.9個百分點。雖然這是國家最新的有關房地產的數據。然而，這些數據有一定的滯後性。這些數據大約只能反映11月份的情況，而內地最近在政府高姿態調控房地產的情況下，整體情況變化、以及差異會較大。一些早前樓價颷升，為全國焦點的地區。踏入12月份，氣氛嚴峻，成交萎縮。當中以毗連香港的深圳為例，樓市淡靜。以深圳其中一個樓盤–皇御苑為例，皇御苑上月有逾100宗成交，外銷約佔10-15%。然而，本月，樓盤只有零星外銷數字，而樓盤總體亦只售出約10伙。可見，在調控陰霾下，外銷市場亦受到很大打擊。
相反，部份地區受調控的影響並不嚴重，外銷市況表現尚算平穩。珠海一個新推外銷樓盤–華發世紀城，在12月份隆重在香港推售，均價約為12000元
/
平方米。項目共17座，共1800餘個單位，其中3幢主要以外銷為主，銷情亦算理想，售出超過1000伙，而外銷比例約佔10%。調控在當地並不嚴峻，樓價大幅度下滑的可能性不大，港人置業較為安心。
至於外銷新盤供應方面。本月，在港推出的全新外銷盤(以曾刊登各類廣告、繕稿爲准)，共11個，為今年以來，外銷樓盤推廣銷售最多的月份，較11月份的7個，同比上升達57%。以區域劃分而言，樓盤較為分散︰這些個新樓盤當中，當中深圳2個、廣州3個
(連番禺)、珠海1個、上海2個、其餘城市3個。外銷樓盤推售增加，與宏調有密切關係。在宏調陰霾下，由於內部市場萎縮，發展商為擴濶客源，故此，會投放部份資源在外銷市場方面，透過在香港的媒體、刊登廣告、繕稿、又或透過本港的中介舉辦發佈會，以宣傳推廣旗下樓盤。在內部市場較為淡靜的時候，發展外銷市場，將會成為日後的一個常態。由此可見，雖然內地調控會在不同程度上影響港人的置業意欲，但是外銷樓盤的推盤量以及廣告宣傳，或會較其他時候為多。
*調查樓盤在各主要媒體有廣告發放及香港設有展銷地點的國內樓盤爲目標
*各樓盤詳細情况請參看個別樓盤調查報告
-以上資料僅作參 |
